तुलनात्मक दृष्टिकोण। अचल संपत्ति का मूल्य निर्धारित करने के लिए तरीके

अचल संपत्ति के मूल्यांकन कार्य के क्षेत्र में दुनिया अभ्यास में तीन तरीकों का इस्तेमाल किया:

• तुलनात्मक या बाजार;
• महंगा;
• लाभदायक।

विधि का चुनाव मूल्यांकन की वस्तु और अचल स्थिति, जो एक विशेष आसपास विकसित की है पर निर्भर करता है अचल संपत्ति के प्रकार के। हालांकि, सबसे विश्वसनीय पद्धति अभी भी आकलन किया मूल्य का निर्धारण करने में एक तुलनात्मक दृष्टिकोण माना जाता है।

तुलनात्मक मूल्यांकन के मूल सिद्धांतों

तुलनात्मक दृष्टिकोण - संपत्ति के बाजार मूल्य निर्धारित करने के लिए तकनीक का एक सेट। अनुमानित संपत्ति समान वस्तुओं के साथ तुलना में।

मूल्यांकन के आधार निम्नलिखित सिद्धांतों के आधार पर:

• आपूर्ति और मांग। इन दो संकेतक inseparably जुड़े हुए हैं, प्रस्तावों की एक सीमित संख्या एक विशिष्ट मांग को जन्म देती है, और इसके विपरीत, अन्य प्रस्ताव, कम मांग।
• प्रतिस्थापन। न तो खरीदार एक उच्च कीमत का भुगतान नहीं करता है, तो इसी तरह के गुणों के साथ संपत्ति के लायक कम।

बाजार मूल्य की अवधारणा संतुलन कीमत की अवधारणा के लगभग समान है। संतुलन कीमत - मात्रात्मक विशेषताओं और मूल्य निर्धारण कारक है कि आपूर्ति और परियोजना है, जो तुलना की जाती है के लिए मांग का निर्धारण का एक सेट है।

comparables के चयन के लिए मुख्य मानदंड अचल संपत्ति का मूल्य निर्धारित करने के लिए

तत्वों है कि तुलनात्मक विश्लेषण, एक बड़ी संख्या में ध्यान में रखा जाता है, और उनके संयोजन अनंत के लगभग बराबर है। इसलिए, जब कारकों मूल्य निर्धारण पर सीधा प्रभाव पड़ता है की एक निश्चित संख्या तक सीमित विश्लेषण।

तत्वों की तुलना। एक अधिकार के रूप में

किसी भी भार या दासता की हालत का अनुमान वस्तु की लागत में कमी करने के लिए नेतृत्व। जो है, स्वामित्व के अधिकार के किसी भी प्रतिबंध - कीमतों को कम करना है। वस्तु तुलनीय वस्तुओं की तुलना में अनुमान लगाया गया है, तो कमियां, कीमत नहीं है पर इसके विपरीत, बढ़ जाती है।

भूमि easements की उपलब्धता के लिए - केवल स्टेप-डाउन कारक नहीं है। में मूल्य का आकलन बहुत महत्वपूर्ण है, भूमि या पट्टे सही, स्थायी उपयोग की स्वामित्व हस्तांतरित करता है। पिछले दो नियमों कारकों को कम करने के लिए लागू होते हैं। यह बहुत महत्वपूर्ण है, भूमि कुछ सीमाएं आगे इससे निपटने के लिए है या नहीं।

बिक्री की शर्तों

इस तरह की स्थितियों, ध्यान में रखा जाता है, तो का मूल्यांकन वस्तु वास्तव में बिक्री के विशिष्ट सुविधाओं है।

कम करने कारकों दिवाला, है कि शामिल करने के लिए जल्दी में विक्रेता के बाद वस्तु अचल संपत्ति के बाजार के जोखिम समय निश्चित रूप से समान वस्तुओं की तुलना में कम है, एक खरीद और बिक्री लेनदेन बनाने के लिए।

महत्वपूर्ण प्रभाव और संबंधित संचार, भागीदारी के आकलन है, लेकिन इन जोखिम का मूल्यांकन करने के लिए मुश्किल है।

खरीदार और विक्रेता पट्टा संबंधों से संबंधित हैं, और उनके बीच विक्रय अनुबंध समाप्त करने के लिए, क्रम में कर भुगतान पर बचाने के लिए योजना बनाई है, तो निश्चित रूप से, अनुमानित लागत कम हो जाएगा। इस मामले में प्रेरणा, एक - के रूप में लेन-देन के लिए पार्टियों अन्य गैर बाजार संबंधों से जुड़े हुए हैं, इसलिए, विक्रेता वास्तव में खरीदार के लिए उधार देता है। ऐसी स्थिति है, अगर लेन-देन विकल्प की शर्तों पर किया जाएगा।

आवासीय अचल संपत्ति का मूल्यांकन मान बढ़ाने के लिए बुनियादी ढांचे के विकास के लिए सरकारी अनुदान प्राप्त करने की संभावना ला सकता है। कथित तौर पर तरजीही ऋण देने का आकार रियायती और बाजार उधार के बीच अंतर से निर्धारित होता है।

बाजार की स्थितियों

शून्य से पक्ष को अगर वहाँ समान गुणों और विशेषज्ञ के लिए बाजार मूल्य के बीच एक महत्वपूर्ण अंतर है इस्तेमाल किया जा सकता।

कार्यक्षमता बदल भी मांग और आपूर्ति पर प्रभाव के रूप में, जब आकलन को ध्यान में रखा जा सकता है।

साइट स्थान संपत्ति

भौतिक कारकों (भूमि के लिए)

भूमि का मूल्यांकन करने में तुलनात्मक दृष्टिकोण वस्तु संपत्ति की सभा विशेषताओं में शामिल है:

• आकार;
• आकार;
• भूविज्ञान;
• स्थलाकृति;
• तैयारियों, कि है, भूमि वनस्पति को मंजूरी दे दी है कि क्या है, चाहे अनियमितताओं समाप्त हो जाते का स्तर;
• की गुणवत्ता संकेतक मिट्टी।

सबसे उल्लेखनीय उपस्थिति या पहाड़ियों या ढलानों, रॉक संरचनाओं या खाइयों का अभाव है। गौरतलब है कि पृथ्वी से कुछ ले जाने की क्षमता, अपनी ताकत, भूमिगत जल की उपस्थिति। यह बहुत महत्वपूर्ण है, वहाँ खनिज के संभावित घटना के बारे में जानकारी है अगर। जानकारी की पुष्टि की है, तो देश भविष्य में एक बोझ के लिए आवश्यक हो जाएगा।

वस्तु की सामान्य विशेषताओं का मूल्यांकन किया जाना

बाजार तुलना दृष्टिकोण - विशेषताओं है कि सुविधाओं की लागत में वृद्धि का अध्ययन। इनमें शामिल हैं:

• किसी भवन या परिसर के आकार;
• गगनचुंबी इमारतों;
• और सहायक सुविधाओं की उपस्थिति क्षेत्र;
• छत की ऊंचाई।

महत्वपूर्ण सामग्री है जहाँ से निर्माण, और अधिक आधुनिक और अधिक विश्वसनीय है, उच्च संपत्ति के मूल्य का निर्माण किया है। इतना ही नहीं बल्कि लागत और निर्माण के समग्र स्वरूप, मरम्मत और आसान प्रविष्टि की उपस्थिति। यार्ड से इनपुट है, यह एक स्टेप-डाउन कारक हो जाएगा।

रखरखाव की कमी - यह संशोधन करने के लिए एक अवसर है आकलन रिपोर्ट। इस गणना की मरम्मत या जीर्णोद्धार कार्य की लागत के मूल्य पर किया जाता है, खाते में लाभ निर्माण या मरम्मत में कार्यरत निवेश से प्राप्त लेने।

आर्थिक शक्तियां

अचल संपत्ति में तुलनात्मक दृष्टिकोण - यह आपरेशन के दौरान ऊर्जा संसाधनों में खाता संभव बचत को ध्यान में रखकर किया गया है। उपयोगिताओं की लागत में लगातार वृद्धि लोग लगातार बचत और वैकल्पिक ऊर्जा स्रोतों के उपयोग के बारे में सोचना पड़ता है।

विशेष रूप से, इस पहलू अगर वस्तु आगे पट्टे के लिए आरक्षित है, महत्वपूर्ण है। अधिक से अधिक खर्च, जो भवन या कमरे के ऑपरेशन के लिए उपयोग किया जाएगा करने के लिए आय का अनुपात, छोटे अचल संपत्ति के किराये से शुद्ध आय में पूंजी की वापसी के आकार।

इस श्रेणी में उपस्थिति या मीटर के अभाव को मापने के लिए, कम करने के लिए है कि क्या गर्मी हानि घटनाओं आयोजित कर रहे हैं लागू होता है।

अन्य संकेतकों

मूल्यांकन उपस्थिति या सेवा के तत्वों के अभाव के विचार शामिल है। सबसे सरल उदाहरण - यदि घर में है या नहीं एक लिफ्ट है। संचार का एक पूर्ण या आंशिक अभाव की उपस्थिति, अधिक स्थानीय प्रणाली से जुड़े। तो भी कई कमियों, सुधार नीचे किया जाता है। अचल संपत्ति का आकलन अभी भी संकेतकों की एक किस्म के लिए आयोजित किया जाता है।

निपटान के चरणों

सभी गणना के बारे में खुला स्रोत जानकारी का एक तुलनात्मक दृष्टिकोण के आधार पर कर रहे हैं एक ऐसी ही अचल संपत्ति के लेनदेन के साथ हाल ही में किया जाता है।

मूल्यांकन कदम:

1. विशिष्ट अचल संपत्ति क्षेत्र में समान प्रस्तावों, comparables कि हाल ही में बेच दिया गया था की पहचान करने का एक अध्ययन।
2. एकत्रित की गई जानकारी को व्यक्तिगत रूप से विश्लेषण किया जाता है और प्रत्येक वाक्य का अनुमान अचल संपत्ति संपत्ति के साथ तुलना में है।
3. अलगाव मूल्य निर्धारण विशेषताओं, मूल्यांकन रिपोर्ट में संशोधन।

समायोजित कीमतों और तुलनात्मक दृष्टिकोण के अंतिम मूल्य के आकलन का मिलान।

लाभ तुलनात्मक दृष्टिकोण

सबसे पहले, विधि यह संभव ही ठेठ खरीदारों और विक्रेताओं की राय को प्रतिबिंबित करने में आता है।

मूल्यांकन मौजूदा कीमतों में परिलक्षित होता है, वित्तीय स्थिति में आने वाले परिवर्तनों, और यहां तक कि मुद्रास्फीति को ध्यान में रखकर। मूल्यांकन हमेशा स्थिर आधारित है।

विशिष्ट संपत्ति का मूल्यांकन करने के लिए, यह अचल संपत्ति के बाजार के सभी जानने के लिए आवश्यक नहीं है, लेकिन केवल इसी तरह की वस्तुओं। तकनीक बहुत सरल है, विश्वसनीय परिणामों के साथ।

... और नुकसान

• यह असली कीमत की स्थापना के लिए काफी मुश्किल है।
• गतिविधि और अचल संपत्ति के बाजार की स्थिरता पर पूरा निर्भरता।
• डेटा सामंजस्य, जहां समान वस्तुओं बिक्री के मामले में काफी अलग की जटिलता।

अंत में

अचल संपत्ति के मूल्यांकन में तुलनात्मक दृष्टिकोण का सार दोनों खरीदार और विक्रेता को समझते हैं। तकनीक दलों अचल संपत्ति के बाजार का पता लगाने और यह सुनिश्चित करें कि वे खो नहीं कर रहे हैं बनाने के लिए अनुमति देता है। मूल्यांकन पहले से ही लेन-देन पर आधारित हो सकता है या अन्य विक्रेताओं प्रदान करता है। किसी भी मामले में, तुलनात्मक विधि - एक व्यवस्थापन और इसी तरह के गुणों के डेटा की तुलना की। मुख्य बात यह है कि तुलना करने के लिए इसी तरह की वस्तुओं के चयन को ध्यान में इस तरह के जमानत जब्ती के खतरे के रूप में विशेष या असामान्य कारकों, ले लिया है, कानूनों और स्थानीय स्तर पर नियमों, या विफलता में परिवर्तन ऋण समझौते, मजबूरी के तत्वों की उपस्थिति के साथ पालन करने के लिए।