नए भवन में अपार्टमेंट के असाइनमेंट - यह क्या है? पेशेवरों और नए आवास के अधिग्रहण के विपक्ष काम के अनुबंध के तहत

- अचल संपत्ति के बाजार में निवेश करने का सबसे लोकप्रिय तरीकों में से एक नई इमारतों में अपार्टमेंट के काम। यह क्या है - हर किसी को नहीं समझता है, और अक्सर एक शुरुआत इसके साथ गड़बड़ करने के लिए नहीं चाहता है। आंकड़ों के अनुसार, निर्माणाधीन सभी घरों के लगभग पांचवां हिस्सा इस योजना के तहत बेचा जाता है। मुख्य लाभ और इन लेनदेनों की नुकसान क्या हैं? क्या खरीदार खतरे में है?

नई इमारतों में अपार्टमेंट की नियत कार्य: यह क्या है?

असाइनमेंट - एक तीसरी पार्टी के संपदा अधिकारों के हस्तांतरण के लिए एक अनुबंध। लेन-देन राज्य आयोग, जहां एक इमारत में परिसर के लिए शीर्षक के दस्तावेजों तक मौजूद नहीं है की तारीख तक संभव है। एक निवेशक जो एक निर्माण कंपनी में एक नई इमारत में एक घर खरीदा एक शुल्क के लिए संपत्ति अन्य प्राकृतिक व्यक्तियों के लिए अपने अधिकार हस्तांतरित करता है। आमतौर पर, निवेशक नए भवनों में निवेश पैसे पर 10 से 90% वापसी से लेन-देन प्राप्त करता है। नए भागीदार साझा निर्माण की भी डेवलपर से पहले अधिकारों और दायित्वों स्थानांतरित कर दिया।

का काम एक अपार्टमेंट के लिए संपत्ति के अधिकार नई इमारत में दो तरह से किया जा सकता है:

• समझौते नियंत्रण के अनुसार (विक्रेता डेवलपर और खरीदार के कोष के ऋण repays, लेनदेन अचल संपत्ति का एक पहलू के साथ कई बार किया जा सकता है);
• एक प्रारंभिक अनुबंध के तहत (राज्य पंजीकरण के अधीन नहीं, विक्रेता और खरीदार के अधिकार भविष्य में लेन-देन करने स्थापित होती है)।

संवितरण आपसी सहमति से होता है।

कैसे काम पर इमारत में एक मकान बेचने के लिए: के चरण

अनुबंध काम प्रसंस्करण के चार चरणों के माध्यम से चला जाता है:

1. डेवलपर दस्तावेज़ जाँच हो रही है:

• कंपनी के चार्टर;
• संस्था के बहिर्नियम;
• राज्य पंजीकरण का प्रमाण पत्र और संघीय कर सेवा में पंजीकृत;
• निर्माण के लिए अनुमति देता है;
• परियोजना घोषणा;
• दस्तावेजों के वित्त पोषण की पुष्टि।

2. विक्रेता फर्म को वित्तीय दायित्वों के अभाव की पुष्टि के दस्तावेजों के रूप में, इरादा डेवलपर के लिए संपत्ति बेचने के लिए के बारे में सूचित करें, और उसके साथ ही उसे लिखित रूप में की सहमति प्राप्त करना होगा। इसके अलावा संपत्ति बेचने के लिए पति या पत्नी के एक नोटरी सहमति की आवश्यकता होती है, एक ऋण संस्था के संकल्प (यदि आवास बंधक पर खरीदे), एक रहने की जगह के लिए रजिस्टर से एक उद्धरण। क्रेता पति या पत्नी की नोटरी सहमति प्राप्त और बैंक और आवास ऋण के प्रावधान के लिए बंधक अनुबंध (एक बंधक के साथ) के लिए रखना चाहिए।

3. एक अर्पण यह समझौता अपने आप को बनाए रखें। यह संभव अचल संपत्ति कार्यालय या एक वकील में डेवलपर के लिए सुनिश्चित करें।

4. विभाजन Rosreestra में अनुबंध के राज्य पंजीकरण की एक ट्रांसफ़र है।

यह बंधक के संभावित काम है

वर्तमान रूसी कानून है कि एक नई इमारत में बंधक और अपार्टमेंट का काम संभव अनुबंध। इस उद्देश्य के लिए विक्रेता के रूप में यह पूर्ण रूप से खरीदार के लिए अपने वित्तीय दायित्वों को हस्तांतरित करता, ऋण संस्था की लिखित सहमति प्राप्त करने के लिए की जरूरत है। इस प्रकार, खरीदार ऋण समझौते के सभी शर्तों का पालन करने के लिए सहमत हैं। इस स्तर पर, आप ध्यान से, बंधक ऋण के अनुबंध की जांच करने के बैंक के रूप में अपने दम पर परिवर्तन करने का अधिकार है की जरूरत है।

करों

टैक्स कोड के अनुसार, काम के बाद एक अपार्टमेंट इमारत में हुआ है, 13% की एक कर विक्रेता द्वारा भुगतान किया जाना चाहिए। आय और आवास के मूल लागत के बीच अंतर - कटौती लाभ की राशि से बनाया गया है। इस उद्देश्य के लिए विक्रेता प्रपत्र 3NDFL में टैक्स निरीक्षण घोषणा विभाग को प्रस्तुत करेगा।

उदाहरण के लिए, यदि फ्लैट 1000000 के लिए खरीदा जाता है, और 2000000 के हस्तांतरण के लिए समझौते के तहत बेचा, कर कटौती की राशि 130,000 के लिए राशि होगी।

खरीदार अचल संपत्ति की खरीद के लिए एक कर कटौती प्राप्त करना चाहता है, तो वह विक्रेता करों के भुगतान के लिए एक रसीद लेनी होगी।

आकर्षण आते हैं

दोनों विक्रेता और काम के बाद खरीदार लाभ अपार्टमेंट इमारत में किया जाता है। इन लाभ क्या हैं?

विक्रेता बिक्री से एक लाभ बनाता है। इसके अलावा, इसके आकार राशि मूल रूप से निवेश की तुलना में काफी अधिक हो सकता है।

ग्राहक के लिए लाभ:

• एक तैयार आवास के साथ तुलना में कम लागत।
• अलग-अलग योजना बनाने की संभावना।
• कानूनी तौर पर साफ अपार्टमेंट खरीदा।

विपक्ष

इस तथ्य के बावजूद है कि अपार्टमेंट के लिए अधिकारों के हस्तांतरण एक नई इमारत में - अचल संपत्ति के बाजार में सबसे लोकप्रिय सौदों में से एक, यह अभी भी जोखिम भरा है। रिहाई के मुख्य जोखिम में:

• निर्माण कंपनी के दिवालिया होने।
• असाइनमेंट समझौते के रद्द।
• दोहरी बिक्री।
• विक्रेता काम के डेवलपर सूचित नहीं करता।

अब हम और अधिक विस्तार में इन बिंदुओं पर विचार करें।

निर्माण कंपनी दिवालियापन

अवधि के दौरान, आपरेशन में घर के हस्तांतरण की कार्रवाई पर हस्ताक्षर करने के लिए पीओ के राज्य पंजीकरण के क्षण से गिना, ब्याज धारकों को अपने अधिकारों के लिए संपत्ति हस्तांतरण कर सकते हैं। काम के लिए मुख्य कारण गुणवत्ता मानकों के डेवलपर का उल्लंघन और निर्माण के बार-बार स्थगन है। आमतौर पर, इन परिस्थितियों की योजना बनाई के विकासकर्ता के दिवालिया होने की वजह से कर रहे हैं।

बाद प्रारंभिक ब्याज धारकों नई इमारत में आवास का अधिकार दे देंगे, स्थिति के नए सदस्य से पहले जिम्मेदारी विशेष रूप से डेवलपर वहन किया जाएगा। डेवलपर पीओ उल्लंघन करती है और अपने दायित्वों का पालन नहीं करते हैं, तो काम के अनुबंध की समाप्ति संभव नहीं है। नई ब्याज धारकों डेवलपर के साथ मुकदमेबाजी आ रहे हैं पहले से ही सीधे।

निर्माण में प्रारंभिक प्रतिभागियों अनुबंध के बिल्डर, जब वह जमानत पर ले जाता है के लिए जिम्मेदार हो सकता है। गारंटी के साथ सौदा बहुत दुर्लभ हैं।

असाइनमेंट समझौते की रद्द

एक नई इमारत में एक अपार्टमेंट खरीदने के लिए असाइनमेंट मौजूदा कानून के मानदंडों और पर अनुबंध विरोध नहीं करना चाहिए संयुक्त निर्माण में भागीदारी। असाइनमेंट समझौते बातिल और निम्न परिस्थितियों में शून्य के रूप में पहचाना जा सकता है:

• प्रारंभिक ब्याज धारकों डेवलपर और बैंक को वित्तीय दायित्वों का पालन करने में विफल रहा है।
• कोई लिखित अनुमति के निर्माण कंपनी से प्राप्त हुई थी।
• अगर आवास ऋण की सहायता से खरीदा हम बैंक से लिखित प्राधिकार प्राप्त किया।

काम के अनुबंध की ऊपरोक्त कम से कम एक की उपस्थिति में अवैध है। नागरिक संहिता के अनुच्छेद 390 के अनुसार, गलत अनुबंध के समापन के लिए जिम्मेदारी मूल भागीदार डीडीयू पर पूरी तरह से गिर जाता है। उन्होंने कहा कि पैसे उसे करने के लिए स्थानांतरित भुगतान करने के लिए है, और ब्याज का भुगतान और प्रतिपूर्ति को धोखा अचल संपत्ति निवेशकों नुकसान के लिए बाध्य है।

दोहरी बिक्री

2011 में, एक समाधान करने के लिए जो सभी पीओ अनिवार्य राज्य पंजीकरण के अधीन हैं अनुसार पारित किया गया था। दुर्भाग्य से, भागीदारी निर्माण के क्षेत्र में रूसी कानून के सही से दूर है। विशेष रूप से, निर्माण के तहत इमारतों में अपार्टमेंट के काम पर डबल बिक्री का एक खतरा है।

अभ्यास में, अक्सर ऐसी स्थितियां बेईमान विक्रेताओं एक साथ कई ग्राहकों के काम के साथ एक समझौता किया है। यह इसलिए होता है क्योंकि कर रहे हैं प्रारंभिक अनुबंध बिक्री की, पंजीकरण जिनमें से Rosreestra एक शर्त नहीं है। स्वामित्व न्यायिक समनुदेशिती जो पहले विक्रेता के साथ एक अनुबंध पर हस्ताक्षर किए के लिए मान्यता दी। विक्रेता में धनराशि स्थानांतरित केवल पीओ के राज्य पंजीकरण के बाद किया जाना चाहिए।

विक्रेता डेवलपर को सूचित नहीं किया था

विक्रेता डेवलपर की ओर से लिखित सहमति प्राप्त फ्लैट बेचने के लिए करना चाहिए। अन्यथा, नई ब्याज धारकों स्थिति की रद्द करने के लिए बिल्डर घाटे से उबरने के लिए असमर्थता सहित इस जोखिम से संबंधित नुकसान भुगतना होगा।

उदाहरण के लिए, यदि अदालतों में नई ब्याज धारकों आपरेशन में डाल में देरी के लिए जुर्माना के निर्माण के साथ ठीक करने के लिए चाहते हैं, यह मना कर दिया जाएगा।

अदालत में अनुबंध चुनाव लड़

शारीरिक और कानूनी व्यक्तियों के न्यायालय के निर्णय से दिवालिया या दिवालिया समझा जा सकता है। इस मामले में, खरीद और अचल संपत्ति के अधिग्रहण के मुद्दे से संबंधित सभी लेन-देन दो मामलों में शून्य मान्यता प्राप्त हैं:

• जब बिक्री के अनुबंध निर्दिष्ट जानबूझकर कीमत महत्व।
• लेन-देन दिवालियापन पर परीक्षण शुरू होने से पहले कम से कम 12 महीने में पूरा किया गया।

न्यायिक व्यवहार में, वहाँ मामलों जब एक ही परिसर अनुबंध काम में कई बार के तहत बेचा जाता है। बाद में, एक नए भागीदार के निर्माण खरीदा संपत्ति के लिए भुगतान करता है। प्रारंभिक ब्याज धारकों दिवालिएपन की प्रक्रिया की शुरूआत है, और लेन-देन को निरस्त कर दिया है। इस प्रकार, नई इक्विटी धारकों न केवल प्रतिष्ठित आवास के बिना, लेकिन पैसे फ्लैट पर खर्च के बिना है।

एकल केन्द्र काम

यूनाइटेड केंद्र काम - सेंट पीटर्सबर्ग और Leningrad क्षेत्र में एक विशेष एजेंसी है। इमारत अधिक नहीं बल्कि दूसरे घरों की तुलना में, संभावित खरीदारों के लिए आकर्षक में अपार्टमेंट। इसके अलावा, काम - एक नहीं बल्कि जटिल और समय लेने वाली प्रक्रिया है कि कानून का सटीक ज्ञान की आवश्यकता है।

केंद्र के विशेषज्ञों अर्पण ठेके के लेन-देन में व्यापक अनुभव है। एजेंसी भी साबित गुण कि लगभग लेनदेन के कानूनी पवित्रता की गारंटी देता है के अपने खुद के डेटाबेस है।

सबसे जोखिम भरा में से एक है, लेकिन अचल संपत्ति के अधिग्रहण के सबसे सुलभ फार्म - नई इमारतों में अपार्टमेंट के काम। सौदा किस तरह का? एक असाइनमेंट के तहत किसी तीसरे पक्ष को भागीदार साझा निर्माण से संपदा अधिकारों के पंजीकरण के हस्तांतरण को दर्शाता है। लेन-देन के इस प्रकार के निर्विवाद फायदे हैं, लेकिन कई कमियां हैं। भविष्य में अचल संपत्ति के साथ समस्याओं से बचने के लिए योग्य वकीलों की लेन-देन समर्थन सौंपना चाहिए। यूनाइटेड केंद्र कार्य - रूस में इस तरह के मामलों के प्रभारी केवल एक विशेष एजेंसी है।